Правовые реалии и регуляция

Конечно, есть перспектива застройки на присоединенных территориях и окраинах города. Также, застройщики активно ведут строительство на месте бывших заводов и комбинатах, а также на оформленных в докризисный период (до 2008 года) участках, которые долгое время пустовали. Однако, и эти участки уже практически застроены, и таких мест остается все меньше.

Более того, из-за хаотичной и точечной, плотной и высокоэтажной застройки, которая не всегда соответствовала Генеральному плану развития города, возник ряд проблем с наличием свободных энергетических мощностей, образованием плотного трафика вокруг больших жилых комплексов, нехватки мест в школах и детских садах.

Ввиду этого, администрация города уже анонсировала, что в последующем объём нового строительства будет снижен. Помимо ранее принятых ограничений (выше проспекта Аль-Фараби не более трёх этажей, выше проспекта Абая – для жилых домов – не более девяти этажей), этажность должна снижаться.

В центре города имеются как небольшие, так и крупные островки частного сектора, на которых согласно генеральному плану предусмотрено строительство административных центров и многоэтажного жилья.

И если для акимата не имеется достаточной сложности в выкупе такого имущества ввиду наличия механизма выкупа для государственных нужд как по договорам, так и по решению суда (ст.84 Земельного кодекса РК, Закон РК «О государственном имуществе»), то частные инвесторы и застройщики не могут перенести вопрос о выкупе частной собственности в судебные органы и вынуждены договариваться с каждым собственником жилого дома и земельного участка индивидуально. Кроме того, при изменении целевого назначения земельных участков ИЖС на коммерческие цели стоимость выплаты, с учетом квартального оформления территории, является значительной, что в конечном итоге, в совокупности, влияет на стоимость квадратного метра жилья.

Одним из решений является строительство на месте ветхих двухэтажных жилых домов (реновация), которых в городе Алматы остается ещё большое количество. Такие объекты кондоминиума есть практически во всех районах города, особенно их много в Бостандыкском, Жетысуском и Турксибском районе. Некоторые застройщики уже реализуют данный механизм, выкупая квартиры в таких домах, и строя на их месте новые жилые комплексы. Однако, не все инвесторы предпочитают такой тип застройки, ввиду также проблем с выкупом, финансовой нерентабельностью и большими рисками, связанными с чрезмерными аппетитами собственников помещений, несмотря на то что помещения эти находятся в домах, построенных в середине 20-го века и уже непригодных для проживания (изношенные перекрытия, коммуникации и т.д.).

Однако, если опустить вопрос переговоров с жильцами (там имеются разные варианты — от выкупа до переселения в квартиры в будущих домах, планируемых к возведению на месте ветхого жилья), то перспективность строительства в таких районах заключается в больших территориях свободных земель, малоэтажности ветхих домов, соответственно небольшого количества выкупаемых помещений, а также отсутствия необходимости выкупа земельных участков (за исключением коммерческих помещений), что значительно может удешевить вложения и себестоимость квадратного метра нового жилья.

После выкупа жилых и нежилых помещений, до получения разрешения на строительства и непосредственно самого начала строительства, в соответствии с законодательством необходимо оформить право на землю под выкупленными домами и на прилегающей территории.

Механизм такого оформления заключается в следующем. В соответствии со ст.48 Земельного кодекса Республики Казахстан предоставление земельных участков или права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и не предоставленных в землепользование, осуществляется на торгах (аукционах).

При этом, в пункте 1 указанной статьи предусмотрено 25 исключений, одним из которых (подпункт 5) является предоставление участков физическим и юридическим лицам для строительства зданий (строений, сооружений) и их инженерно-коммуникационных сетей на территории, где ранее ими проведены изыскательские работы для целей строительства в соответствии со статьей 71 настоящего Кодекса, при условии, если ими выкуплены права на земельные участки, которые ранее принадлежали третьим лицам, в пределах планируемой застройки в соответствии с проектом детальной планировки.

То есть, застройщику, для реализации плана нового строительства на месте ветхого жилья первоначально необходимо получить постановление акимата о разрешении на проведение изыскательских работ. Затем произвести выкуп объектов в пределах отведенных для изыскательских работ границ, оформить соответствующее право на землю (путём направления заявления в акимат), и уже приступить к получению разрешительной документации, а впоследствии – к строительству.

Статьей 71 Земельного кодекса определены нормы использования земельных участков для изыскательских работ.

Согласно пункту 1 указанной статьи физические и юридические лица, осуществляющие геологические, геофизические, поисковые, геодезические, почвенные, геоботанические, землеустроительные, археологические, проектные и другие изыскательские работы, могут проводить эти работы без изъятия земельных участков у частных собственников или землепользователей.

При этом изыскательские работы для целей строительства проводятся на землях, находящихся в государственной собственности, без предоставления права на земельный участок при условии соответствия проектируемого объекта строительства градостроительным проектам (генеральный план, проекты детальной планировки и застройки), утверждённым в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Однако, позиция уполномоченного органа по контролю за охраной и использованием земель заключается в том, что в населённых пунктах (в частности, в городах республиканского значения, столице) выдача разрешения на изыскательские работы для целей строительства не предусмотрена, и соответствующие акиматы не вправе применять такого рода схемы отвода земельных участков (без конкурса).

При этом, пп.5 п.1 ст.48 Земельного кодекса, при указании о возможности оформления земельного участка без конкурса после проведения изыскательских работ, не подразделяет такой порядок на отдельные административно-территориальные единицы.

То есть, в данном пункте не указано, какого значения и подчинения местный исполнительный орган вправе его применять, что указывает на возможность его применения всеми акиматами, независимо от того, имеет ли он районное, областное или республиканское значение.

Кроме того, в соответствии со ст.1, пп.1 ст.2 Закона РК «Об административно-территориальном устройстве Республики Казахстан» в систему административно-территориального устройства Республики Казахстан входят административно-территориальные единицы: село, посёлок, сельский округ, район в городе, город, район, область. К городским населённым пунктам относятся города республиканского, областного и районного значения, а также посёлки, находящиеся на территории их административной подчинённости.

К тому же следует отметить, что реализация программы реновации ветхого жилья через получение застройщиками разрешения на изыскательские работы является практически единственным рабочим и законным механизмом оформления земельных участков вне конкурсов.

Так как, если следовать логике уполномоченного органа по контролю за использованием и охраной земель, оставшимся вариантом остается проведение конкурса. Однако же, если застройщик выкупит все объект на планируемом к строительству участке, то для него возникают огромные риски для участия в открытом конкурсе и в конечном итоге инвестиционный проект станет финансово не привлекательным, а также влекущим огромные убытки по выкупу недвижимого имущества у собственников порой по завышенной стоимости. То есть, ветхое жилье так и останется дальше ветшать, а городская администрация не сможет найти инвестора для реновации жилого и коммерческого фонда.

Таким образом, предлагаемый в данной статье механизм оформления земельных участков для строительства объектов через получение разрешения на проведение изыскательских работ при выкупе застройщиком на отведенной территории объектов, является наиболее приемлемым законным вариантом.

Автор: юрист ТОО «Юридическая фирма «GRATA» Гани Сагимбеков