За прошлый год в Казани появился лишь один небольшой торговый центр, а действующие объекты сталкиваются с пустыми площадями и уходом арендаторов. Эксперты KazanFirst отмечают, что рынок замедляется: покупатели уходят в онлайн. Многие старые ТЦ устарели, а девелоперы сосредоточились на реконцепции. По мнению экспертов KazanFirst, без трансформации в многофункциональные центры с сервисами, развлечениями и офисами торговые центры будут продолжать терять трафик, особенно на фоне роста налогов и расходов бизнеса.
Обеспеченность Казани торговыми площадями в 2025 году увеличилась с 384 кв. м на тысячу жителей до 391 кв. м. Рост составил 1,7%, говорится в исследовании консалтинговой компании NF Group, специализирующейся на коммерческой и элитной жилой недвижимости.
За прошлый год в столице РТ появился лишь один новый торговый центр — «Мегастиль» на Горьковском шоссе общей площадью 16 тысяч кв. м, из которых арендопригодная — 12,8 тысячи кв. м. ТЦ относится к районному формату: такие компактные комплексы ориентированы на повседневные потребности жителей конкретного района или небольшого города.
Всего в 2025 году в региональных городах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) было открыто 9 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 129,1 тысячи кв. м. Это почти вдвое ниже показателя 2024 года, когда ввели 324 тысячи кв. м. Общая площадь арендуемых объектов в регионах сегодня составляет 21 млн кв. м.
На 2026 год запланировано открытие почти 432 тысяч кв. м арендуемых площадей — более чем на 235% выше уровня 2025 года. При этом в Казани не ожидается ввод новых ТЦ.
Аналитики сообщают, что «большая часть проектов — это переносы с 2024 года, что связано как с задержками строительства, так и с низким уровнем наполнения арендаторами».
В структуре региональных торговых центров преобладает районный формат (10-20 тысяч кв. м) — 78% предложений. На микрорайонный формат (менее 10 тысяч кв. м) приходится 11%, на окружной (20–45 тысяч кв. м) — так же 11%.
В целом по России арендопригодная площадь торговых объектов достигла 33,5 млн кв. м. Прирост нового предложения в 2025 году составил 484,2 тысячи кв. м — показатель сопоставим с 2024 годом (485 тысяч кв. м).
Исследователи NF Group выделяют ключевые тренды 2026 года: новое предложение продолжает формироваться малоформатными торговыми центрами, основной прирост новых ТЦ приходится так же на Приволжский федеральный округ. Также «торговые центры трансформируются в площадки для спорта, культуры и общественной жизни, увеличивая посещаемость и интерес аудитории», а «в региональных городах активно открываются флагманские магазины, предлагая расширенный ассортимент и сервис».
Основным риском для рынка эксперты называют повышение ставки НДС до 22%.
Напомним, в 2024 году обеспеченность Казани качественными торговыми площадями выросла на 5,8%. Тогда был открыт «АРТ Центр» на улице Н. Ершова общей площадью 40 тысяч кв. м, из которых арендопригодная площадь составляет 23 тысячи кв. м. Объект относится к окружному формату.
Общее предложение качественных торговых центров в региональных городах России составляло 20,9 млн кв. м арендопригодной площади. В течение года было открыто 28 новых торговых центров совокупной арендопригодной площадью 324,6 тысячи кв. м, что на 32% выше показателя 2023 года.
«Рынок торговых центров в Казани демонстрирует признаки замедления»
Рост обеспеченности торговыми площадями на +1,7% в 2025 году свидетельствует о небольшом расширении рынка, однако отсутствие значительных проектов на ближайший 2026 год может указывать на замедление темпов развития. Об этом в беседе с KazanFirst сообщила эксперт по коммерческой недвижимости компании «Этажи-Казань» Лия Раянова.
Этому способствовал переход потребителей в онлайн. Так, «рост электронной коммерции снижает потребность в традиционных торговых центрах». Кроме того, «покупатели предпочитают небольшие специализированные магазины и рынки», а «высокая инфляция и снижение покупательной способности населения приводят к снижению спроса на товары и услуги».
Эксперт подчеркнула, что «можно говорить о некотором замедлении роста, но не о полном застое».
— Примеры успешного перепрофилирования площадей в торговых центрах включают создание многофункциональных пространств. Например, организация зон отдыха, спортивных площадок, детских игровых комнат. Некоторые торговые центры предлагают офисные помещения и сервисы, такие как медицинские клиники, салоны красоты, фитнес-центры. Проведение концертов, выставок, мастер-классов привлекает дополнительное внимание и повышает привлекательность центра, — рассказала собеседница.
Средние ставки аренды в крупных торговых центрах составляют около 1500-2000 рублей за квадратный метр в месяц. Однако в зависимости от местоположения и формата центра этот показатель может варьироваться. По её словам, «рентабельность инвестиций в торговые центры зависит от многих факторов, включая уровень конкуренции, экономическую ситуацию и эффективность управления».
— Несмотря на небольшой рост обеспеченности торговыми площадями, рынок торговых центров в Казани демонстрирует признаки замедления. Для поддержания интереса покупателей и привлечения арендаторов необходимы инновационные подходы и гибкость в управлении, — резюмировала Раянова.
«Объекты без обновления концепции будут неизбежно терять трафик»
Рынок Казани стабилизировался после трансформации 2022–2023 годов. На 2026 год прогнозируется замедление ввода новых площадей. Это обусловлено тремя факторами: количественным насыщением рынка, дефицитом ликвидных локаций и высокой стоимостью заемного капитала. Об этом рассказал KazanFirst руководитель направления коммерческой недвижимости «Флэт» Фарсель Иматов.
По его словам, «сегодня фокус девелоперов окончательно сместился с наращивания квадратных метров на качественную реконцепцию».
— Несмотря на активную экспансию российских и турецких ритейлеров, полное замещение ушедших международных брендов (IKEA, Pull&Bear, Bershka, Uniqlo) ещё не завершено. Показательный пример: в ТЦ «МЕГА» остаются вакантными площади IKEA (порядка 24 тысяч кв. м), что существенно влияет на общую статистику пустующих помещений. Период 2025–2026 годов станет вызовом для ритейла из-за налоговых изменений и высокой ключевой ставки. Свободных площадей в крупных объектах сейчас достаточно, что создает «рынок арендатора», — сообщил эксперт.
Кроме того, «Казань сохраняет лидерство среди миллионников по обеспеченности торговыми площадями». Количественного дефицита нет, однако остро ощущается качественный и географический дисбаланс.
Так, «новые жилые массивы (Авиастроительный район, Лаишевское направление) нуждаются в торговой инфраструктуре в шаговой доступности». А также «объекты, построенные 10–15 лет назад, морально устарели». Им требуется трансформация в многофункциональные центры с акцентом на развлечения, сервис, медицину и коворкинги, указал эксперт.
— Эпоха «торговых коробок» прошла. Будущее рынка — за современными пространствами, совмещающими коммерческую и социальную функции. Объекты без обновления концепции будут неизбежно терять трафик, уступая новым районным центрам, — заключил Иматов.
«Торговый центр — это не просто торговая история, а определенная экосистема»
Рынок коммерческой недвижимости товарных площадей находится в состоянии стагнации. Об этом заявил KazanFirst генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев. По его словам, пик строительства торговых центров был в начале 2000-х годов. Так, «все ТЦ в Казани, которые есть, были построены в основной массе в то время».
Между тем сейчас тенденция не к строительству, а реконструкции торговых площадей. В пример он привёл «Сувар Плаза». Так, из неактуального торгового центра сделали бизнес-центр.
Шайхиев подчеркнул, что подобные тенденции будут наблюдаться и дальше.
— На сокращение ввода строительства повлияла экономическая ситуация, большие затраты с точки зрения фонда оплаты труда, коммунальных платежей, эксплуатации здания, рост НДС на 2%, очень сильно выросла стоимость земельных участков для строительства торговых центров, стройматериалов. В комплексе все приводит к тому, что сектор сейчас, в принципе, не развивается. Вот другая сторона — с точки зрения аренды, расходная часть там постоянно растёт, налоги, доходная часть не увеличивается. Операционный торговый центр может работать 3-4 месяца, только чтобы отбивать налоги, — рассказал эксперт.
Собеседник выделил, что ТЦ «так или иначе вынуждены будут переформатироваться, видоизменяться, должны быть какие-то дополнительные пространства». С его слов, «торговый центр — это не просто торговая история, а определенная экосистема».
— Вакантные площади в торговых центрах есть, причём и в торговых, и в бизнес-центрах. Есть формат такой — многофункциональный комплекс, который включает в себя несколько форматов, то есть это торговые площади, офисные пространства некие, размещение каких-то жилых пространств, так называемые апартаменты. Сейчас уже появляются рабочие пространства, зоны отдыха, картинг, как в ТЦ «Казань Молл». Посмотрите, как ТЦ «Кольцо» сейчас адаптируется под новый формат, — заключил Шайхиев.
