В этой статье я расскажу вам об инвестировании в недвижимость через фондовый рынок и сравним два способа. За последние 10 лет такое инвестирование дало доход 101% в долларах. В то время как «двушка» в Алматы упала в долларах на 17%.

Недвижимость любят все. Ну, или почти все. Это самый простой и понятный для инвесторов способ инвестирования (кроме депозитов, конечно). Ведь недвижимость растёт в цене (хотя и не так сильно, как многие думают). И недвижимость можно сдать в аренду и получать пассивный доход.

Но есть люди, которые хотят инвестировать в недвижимость, но не могут этого сделать по следующим причинам:

• у них просто недостаточно средств на покупку;
• они не хотят заниматься обслуживанием недвижимости – ремонт, сдача в аренду и т.д.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не можете это сделать по указанным выше причинам, в этой статье я покажу вам способ, который снимет эти ограничения. Кстати, я сам отношусь к второму типу инвесторов. Поэтому для инвестирования в недвижимость я использую фондовый рынок (назовем это фондовая недвижимость) вместо покупки отдельных объектов. И, как показало время, такой способ инвестирования может быть более доходным, чем покупка физической недвижимости.

Почему я выбираю фондовую недвижимость

Инвестирование в недвижимость через фонды имеет ряд преимуществ.

В первую очередь, это возможность инвестировать небольшие суммы (см. примеры ниже). Во-вторых, возможность получать пассивный доход без всяких хлопот (поиск арендаторов, ремонт квартиры и т.д.) И наконец, фонды недвижимости абсолютно ликвидны и их можно продать при необходимости в течение 1 минуты.

Как инвестировать в недвижимость на фондовом рынке

Здесь все довольно просто. На рынке существуют компании, которые покупают недвижимость, управляют ею и получают доход от сдачи её в аренду. Такие компании называются в США REIT’s – трасты недвижимости. Вы можете купить акции такой компании и получать доход и от роста недвижимости, и от сдачи её в аренду.

Например, одна из крупнейших в США компаний – Simon Property Group, Inc. (SPG). Она владеет 231 объектом торговой недвижимости. В том числе, 136 моллами, 70 премиальными аутлетами и т.д. Компания сдает их в аренду, и при текущей стоимости акций этой компании ($143), доход от дивидендов составляет 5,2% годовых. В долларах. (Возможно, вы считаете, что это совсем немного. Тогда посмотрите ниже мой расчет доходности от сдачи квартиры в Алматы).

Вы также можете купить акции компаний, владеющих и управляющих жилой недвижимостью, промышленной, офисной, медицинской и т.д. То есть, вы можете инвестировать в любую недвижимость в США или в других регионах мира, просто купив акции компании недвижимости (REIT’s). Минимальная сумма для инвестирования в фондовую недвижимость равна стоимости одной акции – от $1 до $800 долларов за акцию.

Но если у вас такой большой выбор для инвестирования в недвижимость, сразу появляется вопрос – «Какие акции лучше выбрать?» Ведь покупка акций одной компании – это всегда высокий риск. И здесь у вас есть возможность снизить риски, купив не отдельные акции, а фонд акций компаний недвижимости.

Фонды акций REIT’S

Самый крупный фонд недвижимости в США – Vanguard Real Estate ETF (VNQ).

Купив акции этого фонда, вы фактически инвестируете во все виды недвижимости в США – жилую, офисную, торговую и т.д. Цена одной акции этого фонда – $88. То есть, вы можете инвестировать в недвижимость США, имея всего $100. Если вам по какой-то причине не нравится недвижимость США, вы можете купить фонд Vanguard Global ex-US Real Est ETF (VNQI), который инвестирует в акции компаний недвижимости всех стран, кроме США. Цена акций этого фонда – $42.

Выбор подобных фондов – огромный. Цена акций фондов – от $10 до $100 за одну акцию. Согласитесь, это гораздо меньше, чем вам придётся заплатить за физическую недвижимость.

Сравнение доходности физической и фондовой недвижимости

Хорошо, вопрос покупки фондовой недвижимости мы прояснили. Это можно сделать гораздо проще, и минимальная сумма инвестирования может быть гораздо ниже. А что с получением дохода? Ведь сдавая физическую недвижимость в аренду, вы можете получать пассивный доход. Именно для этого многие инвесторы и покупают физическую недвижимость.

Давайте сравним доходность физической недвижимости (доход от сдачи в аренду) и фондовой (дивиденды). Для примера возьмём «двушку» в Алматы площадью 46 м². Стоимость такой квартиры на сегодня составляет 30 000 000 тенге. Доход от сдачи в аренду – 330 000 тенге в месяц, или 3 960 000 тенге в год.

То есть, доход от сдачи составляет 13% в тенге (3 960 000/30 ,000 000 * 100).

Фонд недвижимости Vanguard Real Estate ETF (VNQ) платит своим акционерам дивиденды в размере $7,45 за 1 акцию. При текущей цене $143 доходность от дивидендов составляет 5,2% годовых в долларах. Казалось бы, рентная доходность недвижимости в Алматы выглядит привлекательно – 13% плюс рост цен на саму недвижимость. Но чтобы понять, насколько привлекательна такая недвижимость в сравнении с фондовой недвижимостью, давайте посмотрим на статистику за 10 лет – как менялась цена на недвижимость в Казахстане в тенге и в долларах.

По данным портала krisha.kz, цены на недвижимость в Казахстане в тенге выросли за 10 лет (с 2013 по 2023 год) на 145%. Но стоимость квадратного метра в долларах за этот же период упала на 17%. В то же время фонд Vanguard Real Estate ETF (VNQ) вырос за 10 лет на 101% (с учетом выплаченных дивидендов).

Повторю для сравнения:

Цена казахстанской недвижимости в долларах упала за 10 лет на 17%. Фонд недвижимости VNQ вырос за 10 лет на 101%

Как можно купить фондовую недвижимость

Это можно сделать следующим образом:

• через брокера в Казахстане (BCC Invest, Jusan, Halyk etc.);
• через иностранного брокера (Interactivebrokers, USA);
• зарубежный траст.

Жители Казахстана могут открыть счёт у брокера в США или в Казахстане, перевести туда деньги и далее купить акции фонда недвижимости. Дивиденды падают на брокерский счёт ежеквартально. Каждый год вам нужно подавать декларацию, в которой вы указываете свой доход от полученных дивидендов, и заплатить налоги.

Ещё один способ инвестирования – через зарубежный траст. Открыв такой счёт и переведя на него деньги, вы можете покупать через него любые ценные бумаги. Ежегодную декларацию в этом случае подавать не нужно, а налоги вам придётся заплатить только тогда, когда вы закроете свой трастовый счёт и выведете деньги на свой счёт в казахстанском банке.

Заключение

В этой статье я рассказал вам о возможности инвестирования в недвижимость через фондовый рынок. На мой взгляд, это гораздо удобнее и выгоднее, чем покупка физической недвижимости. Думаю, многим читателям понравится такой вариант инвестирования. Но каждый выбирает комфортный для себя способ инвестирования. А самый лучший вариант – иметь и тот, и другой вид недвижимости в своём портфеле.

В заключение обращаю внимание на то, что по статистике за 120 лет цены на недвижимость лишь покрывают инфляцию, не более того. А реальный доход даёт сдача в аренду (физическая недвижимость) или дивиденды (фондовая недвижимость). Поэтому, даже если вы очень любите недвижимость, подумайте о диверсификации вашего капитала по другим активам – акции, облигации, золото.

Владимир САВЕНОК, директор ТОО «LK Finance», Алматы