Согласно словам советника Федеральной палаты адвокатов РФ Майи Шевцовой, российские суды, рассматривая случаи, подобные делу о мошенничестве с недвижимостью певицы Ларисы Долиной, чаще всего встают на сторону пожилых продавцов, а не добросовестных покупателей. В последние годы наблюдается тенденция, при которой судебная практика отдает приоритет интересам уязвимых пожилых граждан, ставших жертвами мошенников при сделках с жильем, даже если это происходит в ущерб добросовестному покупателю.
С одной стороны, стремление защитить пожилых людей от мошенничества похвально. Многие из них действительно становятся жертвами циничных схем, теряя самое ценное — своё жилье. Государство должно заниматься их поддержкой и защитой. В то же время, следует учитывать и позицию добросовестного покупателя, ведь другая сторона медали — это создание неопределенности на рынке недвижимости. Покупатели могут начать опасаться заключать сделки с пожилыми людьми, опасаясь, что впоследствии их могут признать недействительными, и они останутся и без денег, и без жилья. Для добросовестного покупателя, который вложил свои средства, квартиру, квартиру, потратил деньги на ремонт, такое решение может стать настоящим шоком. Ведь он действовал, казалось бы, в рамках закона, прошел все юридические процедуры, проверил документы. И вдруг оказывается, что его добросовестность не имеет веса перед уязвимостью продавца.
Всё чаще стали применяться психолого-психиатрические экспертизы, которые и становятся основанием вынесения решений не в пользу добросовестного покупателя.
«Объединяющим элементом таких дел является активное использование комплексных психолого-психиатрических экспертиз. Суды фактически выстраивают вывод о действительности сделки не только на основании формальных критериев (договор, регистрация, расчеты), но и через оценку способности лица осознавать значение своих действий и руководить ими. Если экспертиза фиксирует нарушения восприятия, повышенную внушаемость, состояние стресса или иные факторы, влияющие на волеизъявление, это становится основанием для применения статей 177 или 178 ГК РФ и признания сделки недействительной», — объяснила эксперт.
Суды оценивают не только формальные аспекты сделки, но и способность участника осознавать свои действия. Заключение экспертизы о нарушениях восприятия, повышенной внушаемости или стрессе может стать основанием для признания сделки недействительной согласно статьям 177 или 178 Гражданского кодекса РФ.
Так, Верховный суд РФ в одном из дел подтвердил, что пожилая женщина, отчуждавшая квартиру под влиянием мошенников, не осознавала значение своих действий. Несмотря на формальное соблюдение процедуры, сделка была признана недействительной на основании судебной психолого-психиатрической экспертизы, квартира возвращена продавцу, а финансовые потери легли на покупателя.
Аналогичная практика существует и в московских судах. Например, Тушинским районным судом была признана недействительной сделка, заключённая 90-летним собственником, который действовал под влиянием третьих лиц. Решение суда основывалось на экспертном заключении о состоянии здоровья продавца, подтвердившем его неспособность полностью осознавать характер сделки.
Применение психолого-психиатрических экспертиз, безусловно, является важным инструментом. Оно позволяет глубже вникнуть в суть происходящего, понять, насколько велик был риск давления или введения в заблуждения продавца. Однако, как верно адвокат подмечает Владислав Кузьминов, эти заключения — не панацея. Важно, чтобы они были объективными, всесторонними и правильно интерпретировались. Иногда сложно провести чёткую грань между возрастной рассеянностью и состоянием, которое делает человека неспособным понимать значение своих действий.
Кроме того, возникает вопрос о том, как обезопасить себя покупателям. На что им следует обращать внимание? Возможно, стоит усилить требования к нотариальному удостоверению сделок, проводить дополнительные проверки состояния здоровья продавца, или же привлекать независимых экспертов ещё на этапе заключения договора. Ведь если подобная судебная практика станет нормой, то любые сделки с пожилыми людьми будут сопряжены с серьёзными рисками.
