Агентство по защите и развитию конкуренции отчиталось о результатах анализа в строительном секторе за предыдущие годы. Выяснилось, что в 2021-м в Казахстане 70% жилья построено без разрешительных документов. Больше всего — за счёт средств дольщиков. Значит ли это, что незаконное возведение квадратных метров происходило под носом и с молчаливого согласия управлений градостроительного контроля? И да, и нет.
У семи нянек дитя без глазу
Государственный контроль за соблюдением требований до сих пор не внедрен. Уполномоченные органы не утвердили проверочные листы для сферы строительства, и акиматы не осуществляют проверку законности привлечения средств дольщиков и ограничиваются только публикацией списков застройщиков, не имеющих разрешения, без привлечения их к административной ответственности. Стала распространенной практика привлечения средств дольщиков через заключение «договоров бронирования» и реализацию квартир через неуполномоченные организации без разрешения акиматов или единого оператора. В 2021 году из 7,5 млн квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию, разрешение выдано только на 2,1 млн квадратных метров, что составляет 28%,
говорится в отчете аналитиков агентства.
С другой стороны, зачем нужен такой госархитектурный контроль, который не выполняет свою главную задачу не допускать и своевременно реагировать на нарушения архитектурно-строительных норм и законодательства? В конце концов, многоэтажки вырастают за высокими заборами не в один день, и районные инспекторы прекрасно осведомлены о том, кто хозяйничает на участке и насколько законно.
Рассмотрим ситуацию на примере крупнейшего в Казахстане мегаполиса — Алматы. В феврале 2023 года алматинские власти составили и опубликовали чёрный список застройщиков и ЖК без полной разрешительной документации на строительство из 17 пунктов. И этот список регулярно пополняется новыми объектами и субъектами.
Документы есть, но не все
Но как это защищает потенциальных покупателей от сомнительной сделки, учитывая, что большинство людей жилую недвижимость покупают от силы раз-два за всю жизнь и явно не являются экспертами в этой области?
А никак не защищает. Потому что покупатель ищет недвижимость на сайтах объявлений, а не на портале ГАСК. И, как выясняется, черносписочные жилые комплексы, не рекомендованные чиновниками для сделок, спокойно рекламируются и привлекают средства дольщиков. Без каких-либо оговорок.
В качестве эксперимента мы выбрали из февральского списка ЖК Lantana в Наурызбайском районе. Объявления о продаже квартир в нём есть как минимум на трёх сайтах — homsters.kz, korter.kz и krysha.kz. В конце концов, с момента публикации ГАСК информации об отсутствии у застройщика разрешительных документов прошло 5 месяцев — что-то ведь могло измениться.
И в действительности изменилось — в мае 2023 года застройщик этого ЖК получил архитектурно-планировочное задание, отсутствие которого было в числе претензий алматинских властей. На всякий случай спросили у менеджера, не ведёт ли компания претензионно-исковую работу против акимата об исключении из чёрного списка? Но ответа не получили.
Зато параллельно по телефону горячей линии ГАСК выяснили, что у ЖК Lantana по-прежнему нет разрешения на начало строительно-монтажных работ, так как застройщик не подавал уведомление об этом со всем пакетом документов
Что это значит? Что с потенциальных покупателей незаконно собирают деньги на участие в долевом строительстве юридически несуществующего объекта? Нет, не так. Собирая деньги с дольщиков, компания ничего не нарушает, так как при малоэтажном строительстве (до 3 этажей) разрешение на привлечение долевых средств не требуется. Но и строить обещанные дома, а в объявлении указаны конкретные сроки сдачи объектов, они не начинают, пока ГАСК не даст им на это добро. Приводим полную переписку с представителем компании.
Покупатель всегда виноват
На сколько времени растянется этот процесс, неизвестно. Поэтому любой покупатель, вкладывая деньги в недвижимость с уровня пустыря, вынужден все риски брать на себя.
Обращаем внимание, что дольщиков заманивают на вкусные цены как раз отсутствием разрешений: дескать, пока мы не начали строительство, цены на квадратный метр одни, а потом вы заплатите дороже
Забегая вперед — не все застройщики, работающие с дольщиками, мошенники и аферисты. Объектов, сданных в эксплуатацию, в Алматы гораздо больше замороженных строек, фигурирующих в уголовных делах. Но наличие рисков — первый и главный повод не терять бдительность. А с этим у казахстанцев беда. Все жертвы финансовых пирамид и сделок с недвижимостью, существующей только на бумаге, покупались на красивую рекламу и выгодные условия.
Большинство даже не знает, какой пакет документов следует запрашивать у застройщика, чтобы убедиться в его добросовестности. Система контроля за рынком строительства только информирует население о нежелательных для покупки объектах, никак не пресекая незаконную деятельность. Отсюда и цифры в 70% новостроек без разрешительных документов и сотни обманутых дольщиков. А потом мы слышим от акимов: «А я вас не приму, потому что вы добровольно шли в эту компанию, без меня. Я не приму вас. Не хочу заниматься… Я прямо говорю, давайте в нашем государстве мы будем ответственны за наши поступки».
