Чиновники МИИР придумали схему с частным рынком арендного жилья, который представляет собой классические паевые инвестиционные фонды.
4 октября министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев на брифинге в СЦК по поводу ценовых качелей на рынке арендного жилья заявил, что бороться с ними административными методами нереально.
Я категорический противник административного регулирования этого вида деятельности. Я сразу скажу – мы готовим свои предложения о том, чтобы создать частный рынок арендного жилья, который сможет привлечь инвестиции и иметь постоянный источник дохода от сдачи в аренду. Мы бы хотели, чтобы и госслужащие, и пенсионеры, и врачи, и педагоги, которые не занимаются бизнесом, имели право выкупать акции, например, этого акционерного общества, которое занимается арендным жильём. Это предприятие, условно говоря, по вложению в недвижимость и получению арендной платы, могло бы ежемесячно или хотя бы ежеквартально обеспечить доход для людей,
сказал министр.
По данным Бюро национальной статистики, за год цены на аренду жилья в Казахстане выросли на 47%. Наибольший рост произошел в сентябре — возвращение студентов к местам учебы и бегство россиян от мобилизации только подхлестнули цены к ещё большему росту. И поскольку рынок арендного жилья не регулируется государством, зарплаты казахстанцев за ним явно не успевают. Спасет ли идея чиновников по созданию фонда недвижимости карманы квартиросъемщиков, прокомментировал исполнительный директор аналитической компании DM Technology Эльдар Шамсутдинов.
Растерянность и недоумение
— Пока из той информации, что появилась в нашем распоряжении, я вижу, что в планах создать паевые инвестиционные фонды. Их, возможно, и назовут частными фондами недвижимости, но по факту механизм их работы будет «пифовский». Все желающие смогут вкладывать в эти ПИФы деньги, на них будет строиться жилье для последующей сдачи в аренду, а вкладчики будут получать свои дивиденды. Честно говоря,
сейчас идея выглядит сырой, непродуманной и наспех слепленной
Как будто чиновники МИИР пытаются хоть как-то отвлечь внимание населения от ситуации на рынке арендного жилья, быстро придумать ответ на шок спроса.
— У нас десятки тысяч людей стоят в очереди на получение социального жилья. Очередь двигается медленно, некоторые в ней по 20 лет. Эти фонды решат проблему этих очередей?
— Я думаю, эти фонды вообще не про социальное жилье. Сначала в принципе нужно сделать открытый кадастр, выявить лендлордов и крупных держателей недвижимости. Работать нужно именно с ними, поскольку сам по себе рынок жилья непрозрачный, серый и работает с большими нарушениями. Ну а поскольку создание открытого кадастра — работа на несколько лет, министерству индустрии на фоне арендной истерии нужно было показать реакцию с быстрым результатом.
Все ещё будет зависеть от того, какими видят чиновники эти частные фонды недвижимости — открытыми или закрытыми. Потому что если государство планирует заливать в них хорошие деньги под заказ у застройщиков готовых меблированных жилых квадратных метров, то государство и будет управлять этой арендой в закрытых ПИФах. Сказать, что государство в лице МИИР сделает это правильно, не могу. Потому что
профильное министерство до сих пор не может привести в порядок рынок жилья,
а как будет управлять арендным, где очень сильно нужен микроменеджмент, вообще большой вопрос.
Схема с коррупционным душком
— Если министр упомянул возможности учителей и врачей вкладываться в рынок арендного жилья, то ПИФы все же будут открытыми?
— Да, судя по словам Каирбека Ускенбаева, все же вероятнее создание открытых ПИФов, в которые будут за вознаграждение привлекаться деньги от частных инвесторов на покупку у застройщиков готового под аренду жилья. Но в этой схеме много коррупционных возможностей, начиная с того, кто будет строить, заканчивая тем, кто будет все это арендовать и управлять всем этим добром. Первое время, конечно, пока спрос на пике, как-то эта история и заработает, но я пока вижу, что
государство не готово взять на себя функции управления всем этим институтом арендного жилья
А раз нас ждёт система частных арендных фондов, то нет гарантий, что они не превратятся в очередные финансовые пирамиды по сбору с людей денег на строительство недвижимости. Какую финансовую модель выберут? Кто, на чем основываясь и какую цену на аренду будет закладывать для выплаты дивидендов вкладчикам? Видите, как много вопросов, а ответов нет.
Просто сейчас на пике спроса закладывать 500 тысяч тенге в месяц за двушку, дабы оправдать ожидания инвесторов, — большой риск. Цены ведь могут и упасть после того, как иностранцы уедут. Что государство будет в очередной раз делать с обманутыми вкладчиками? На текущий момент совершенно неработоспособная идея.
